项目测评|爬坡期入住率超90%, 高收益背后的投资逻辑是什么?

四川投资人杨总，从事的是不良资产运营。2013年时，收购了天府广场附近的一处始建于90年代独栋物业的部分楼层，投资了一家单体酒店。因为经营年限久、软硬件逐渐老化，因此2023年时候杨总将该物业的其它部分租赁下来，投资打造了一家全季酒店。

项目总面积5000+㎡，97间客房，总投资1600万元。筹建中面临工程团队更换、老设施换新等问题，额外增加成本与工期。但2024年5月开业后，酒店业绩亮眼，依托天府广场周边丰富资源及华住会员体系，入住率稳定在90%左右，6月RevPAR约300元，在行业整体承压下，仍实现预期收益，为不良资产转型酒店提供了参考范例。

项目名称 | 成都某全季酒店

投资人 | 杨总

项目背景

一、投资背景

我主要从事不良资产运营业务，核心是在四川省内考察、收购具备增值潜力的物业资产，通过合理运营实现资产保值增值。这处物业，是我2013年时，通过招投标拿下来的不良资产之一。

这处物业是90年代建成的老建筑，最初是一家单体酒店，当时只有6-8层作为酒店经营，楼下还有餐饮、茶楼等其他业态。2013年拿下这处物业，主要是看中它在天府广场附近的核心地段，觉得长期持有，有较大的增值保值空间，当初经济型酒店也比较火热，开酒店利润点还是不必担忧的。但随着时间推移，周边连锁酒店越来越多，加上前几年疫情的影响，原本的单体酒店竞争力下降，经营业绩越来越差。

2023年时，疫情刚放开不久后，我就有了把它改造成连锁酒店的想法。

二、项目位置

该物业位于成都市核心区域，直线距离天府广场仅800米，周边配套成熟：东侧靠近四川省人大，东南侧邻近锦江宾馆，周边涵盖政务、商务、旅游等多重客流场景，消费需求稳定。

从交通来看，物业虽地图显示距地铁口约700米，但实际通过锦江宾馆旁的小路直达地铁口仅400米，步行大约5分钟，能高效承接地铁带来的流动客流。

从物业本身来看，这是一栋90年代建成的老物业，原为单体酒店，在2023年我们觉得将其改造成连锁酒店后，我们将其余的楼层租赁下来，酒店总建筑面积 5000+㎡，共设97间客房，楼体结构经改造后，与中端酒店运营需求相适配。

三、选择品牌的过程

早在2023年时，我们就明确了将该物业升级为连锁酒店的想法。彼时，原单体酒店因流量下滑，经营业绩逐年走低，而周边连锁酒店品牌如雨后春笋般开业，凭借标准化运营与较强的品牌知名度，占据了更多市场份额，这让我们意识到连锁品牌的竞争力。

选择全季品牌主要基于以下原因：

1、品牌适配度高：物业位于成都核心商圈，中端定位的全季与周边客群（政务、商务、中高端旅游客）需求匹配度高。对比曾考虑的另一家中端品牌，全季在成都市场的品牌影响力更强，且其300-400元/晚的定价，更符合区域消费能力，能实现更高的溢价空间。

2、版本选择合理：在我们接触全季品牌时，最新的5.0版本刚推出，而4.0版本经过市场验证，更适配老物业改造需求，无论是空间布局、装修标准还是供应链的成熟程度上，都能在控制成本的同时，满足中端客群期待。

3、华住体系优势：全季所属的华住集团拥有庞大的会员体系，能为酒店带来稳定客流，这对于新开业门店快速蓄客、引流、起量至关重要。

项目数据

项目名称

成都某全季酒店

一、筹建期：老物业改造与工程波折下的攻坚

2023年末，我们正式启动该物业的连锁酒店筹备工作，2024年3月与全季签订4.0加盟合同。

筹建过程并非一帆风顺：

该物业原为老单体酒店，部分楼层还涉及餐饮、茶楼等其它非酒店租户，2024年7月才完成全部原先租户的清退工作。由于是90年代老物业，原有设施（如变压器、电梯）不符合全季标准，需彻底更换，另外，原单体酒店的房间面积也过小，因为我们还重新拆除了部分墙体，进行了客房的规划改造，仅拆除环节就花费约70万元。

2024年暑假，物业正式开始进场施工拆除，拆除大概进行了1个多月。不幸的是，初期合作的总包施工约两三个月后，因工程质量不达标被更换，不仅导致工期推迟一个多月，还额外增加成本约100万元。

经过拆旧、改造、装修等环节，2025年4月中旬，项目正式施工完成，在一系列的检查、证照办理后，酒店于2024年5月1日进入试营业，5月17日正式开业，整个筹建周期约10个月。

二、经营期：业绩达标，3.5-4年回本可期

酒店开业后，业绩逐步攀升：

酒店5月的营收约60万元；6月营收达90万元，入住率约80%，单房均价维持在300-400元。目前酒店的入住率稳定在90%左右，单房均价维持在300-400元。酒店刚开业一个季度不到，在爬坡期有这个业绩，说实话是超乎我们的经营预期。

从客群结构来看，华住会会员占比约50%，OTA平台（携程、去哪儿、美团等）为重要补充，同时承接部分周边政府单位、企业的协议订单。

从当前数据看，酒店业绩已基本达到预期，结合核心地段的客流稳定性，预计3.5-4年可实现回本。

项目满意点&遗憾点

一、项目满意点

1、品牌选择精准

全季的品牌号召力在成都市场表现突出，不仅能稳定吸引客流，能够支撑起300-400元的单房定价，这一价格在区域中端酒店中具备竞争力。华住集团的会员体系也为门店提供了稳定客群，会员占比达50%左右，减少了对单一渠道的依赖。相比曾考虑的另一个连锁中端品牌，全季更适配核心地段的客群需求，开业后能快速达到90%左右的入住率，印证了我们在酒店的投测期间，品牌选择还是比较精准的。

2、物业位置优异，助力酒店引流

物业紧邻天府广场，周边有四川省人大，锦江宾馆等政务、商务地标，同时覆盖旅游消费需求，日常客流稳定。虽然地图显示距地铁口700多米，但实际通过锦江宾馆旁的小路仅400 米即可直达地铁口，这一交通便利性，经店员引导后提升了客人的入住体验，也成为吸引回头客的重要因素。

3、店长的运营能力强，助力门店高效运转

门店店长在运营管理上表现出色，能够妥善处理从日常服务到客诉应对的各项事务。毕竟酒店投资是我的副业，对于酒店的运营，我也爱莫能助，作为有丰富运营经验的职业经理人，这个店长在在协调品牌方标准、把控工程细节、优化客源结构等方面发挥了关键作用，尤其在开业初期快速理顺流程，推动业绩从5月的60万元增长至6月的90万元，让门店在短时间内步入正轨，减轻了我们酒店投资人的压力。

二、项目遗憾点

1、物业面积有限

5000+㎡的面积仅规划97间客房，若能增加20间左右（总面积7000㎡左右），可进一步摊薄单房成本，提升整体营收规模。毕竟酒店的物业交通优势明显，120间左右的房量，运营维护的好的话，入住率依旧能保持在90%左右。

2、工程团队问题较大

前文也有提到，在酒店的筹建期，我们选的首个总包团队更换，导致工期延误一个多月，额外增加成本约100万元，暴露了前期工程团队筛选环节的不足。因此，酒店在筹建中，严格审核总包团队的经验、资质至关重要。

3、老物业改造成本高

因物业为上世纪90年代建成，隐蔽工程、变压器、电梯等基础设施需彻底更换，另外物业的外立面也进行了更新，总体而言这家酒店的拆旧与改造费用较高，推高了总投资成本。

写在最后

这家全季酒店的筹备与运营，再次验证了“资产价值+品牌力”的投资逻辑。不良资产的收购需要精准判断物业所在地段的潜力，而连锁品牌的加持则能将资产价值转化为持续的经营收益。

我认为，在目前大环境不够明朗的情况之下，对于酒店投资人而言，需要优先选择核心地段物业，谨慎评估品牌适配度，同时做好筹建期风险（如老物业改造、工程团队选择）的预案，酒店的投、融、建、管环环相扣，其中一环有了纰漏都会导致酒店出现或大或小的危机。